نکات قانونی در پیش خرید املاک که باید بدانید

قیمت خانه در تهران آنقدر زیاد است که خانه دار شدن در این شهر برای بسیاری از جوانان به آرزویی دست نیافتنی  تبدیل شده است. در این میان یکی از راههایی که می توانید صاحب یکی از املاک تهران شوید، پیش خرید خانه است.

دسترسی به خرید املاک تهران برای جوانان و بسیاری مستاجران کاری سخت است. با این وجود پیش خرید پروژه های نیمه تمام می تواند خانه اولیها را به خرید خانه در تهران امیدوار کند.

پیش خرید خانه به خرید خانه های نیمه ساخت یا آماده ی ساختی گفته می شود که با قیمت کمتری به خریداران ارائه می شوند. از این روی بسیاری پیش خرید این نوع خانه های تکمیل نشده را به خرید خانه های نوساز ترجیح می دهند چراکه به صرفه تر است.

دراین میان بسیاری کلاهبرداری ها در حوزه ی مسکن، در بخش پیش فروش مسکن صورت می گیرد. بسیاری از خریداران به دلیل نیاز شدید به خانه دار شدن، بدون توجه به نکات قانونی اقدام به پیش خرید می کنند، غافل از اینکه ممکن است گول زبان چرب و نرم فروشنده را خورده باشند.

در ادامه قصد داریم برای آنهایی که قصد پیش خرید املاک تهران را دارند یک سری نکات قانونی ارائه دهیم تا در راه خانه دار شدن سرشان کلاه نرود:

نکات مهم در پیش خرید ملک

پیش از آن باید بدانید از لحاظ قانونی پیش فروش مسکن چیست؟

به گزارش سی اس وب به نقل از جام جم آنلاین، براساس قانون، هر قراردادی که به موجب آن مالک رسمی زمین یعنی پیش‌ فروشنده متعهد شود پس از ساخت، واحدی از خانه های احداثی را به مالکیت طرف دیگر یعنی پیش‌ خریدار دربیاورد، قرارداد پیش‌ فروش ساختمان گفته می‌شود.

حال با این تعریف در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان، باید به نکاتی که در ادامه قرار می دهیم توجه کنید تا مشکلی پیش نیاید:

1ـ در زمان خرید هر ملکی باید تمامی اسناد آن ملک از جمله؛ سند مالکیت، بنچاق (سند قطعی غیرمنقول)، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، اسناد سجلی مالک و مطابقت مشخصات با مالک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه، نشانی دقیق محل وقوع ملک و کدپستی آن و در زمان انعقاد قرارداد پیش ‌خرید علاوه بر موارد بالا پروانه ی ساخت، بیمه ‌نامه خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات بررسی و از فروشنده مطالبه شود.

لازم به ذکر است؛ چنانچه قرارداد توسط وکیل مالک منعقد می شود، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظ یم‌کننده سند وکالت همراه با وکیل یا به استناد استعلام یکی از دفاتر اسناد رسمی، اصالت و ابقاء آن قبل از امضا قرارداد تائید و بررسی شود.

2- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی ازجمله مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره ی طبقه و واحد، پارکینگ، انباری، مشاعات و غیره باید به صورت دقیق در قرارداد قید شود.

3- باید تمامی مشخصات فنی و معماری از جمله موقعیت ملک و نوع کاربری اعم از اداری، تجاری و مسکونی، نوع مصالح، مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، نما، سیستم گرمایش و سرمایش و هر موردی که عرفا در قیمت موثر باشد، در قرارداد قید شود.

4- مبلغ ثمن و نحوه ی پرداخت آن و چنانچه بخشی از ثمن توسط چک اعم از بانکی و شخصی پرداخت می‌ شود، درج شود. همچنین درج مشخصات کامل چک در مبایعه ‌نامه به منظور جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده لازم است.

5- زمان تحویل واحد احداثی، تنظیم سند مالکیت قطعی به صورت کامل با درج روز/ماه/سال و دفتر اسناد رسمی تنظیم‌ کننده سند و مبالغ خسارات عدم‌ تنظیم سند باید در قرارداد مشخص باشد.
در برخی از این موارد خریدار با وجود آماده داشتن وجه‌ الباقی معامله تحت‌ تاثیر وعده‌های فروشنده و در پاره‌ ای مواقع تهدیدات وی از مراجعه به دفتر اسناد رسمی مندرج در قرارداد و اخذ گواهی ‌حضور نداشتن فروشنده امتناع می ‌ورزد.

نکته: دریافت گواهی ‌حضور نداشتن هر یک از طرفین معامله به منزله ب داشتن خصومت یا شروع دعوای حقوقی و کیفری نیست؛ بلکه وسیله‌ ای برای اثبات انجام تعهد است و چنانچه فروشنده مدتی بعد با توافق طرفین و اخذ رضایت کامل اقدام به تنظیم سند رسمی کند،این گواهی از درجه ی اعتبار ساقط می‌ شود؛ ولی در صورت عدم اخذ گواهی در موعد مقرر، بار اثبات عدم ایفا تعهد فروشنده، به‌عهده خریدار است و از این باب خسارات فراوانی را متحمل می‌ شود.

6ـ قرارداد پیش‌فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و ارسال خلاصه ی آن به اداره ی ثبت محل بدون ارائهی  گواهی مالیاتی و صرفاً با پرداخت حق‌ا لتحریر دفتر اسناد تنظیم شود؛ ولی چنانچه موضوع قرارداد خرید ملک ساخته شده باشد، صرف تنظیم مبایعه‌نامه  و امضای دو شاهد قرارداد معتبر و لازم‌الاجراست.

نکته: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌ فروش ساختمان کنند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌ شوند.

7ـ چنانچه در قرارداد پیش ‌فروش بابت تاخیر تحویل و تنظیم سند رسمی جریمه‌ ای درج نشده باشد، پیش‌ خریدار طبق قانون پیش فروش ساختمان حق مطالبه ی خسارت را دارد و این حق مانع از اعمال سایر خیارات قانونی برای وی نمی‌ باشد.

8-چنانچه مساحت بنا در صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، مابه‌ تفاوت براسا س نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می ‌شود. ولی چنانچه مساحت بنا تا 5 درصد زیادتر از زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند.
در این مورد اگر موضوع معامله ی ملک مشخص باشد و قرارداد پیش ‌خرید نباشد؛ چنانچه بعد از معامله معلوم شود که مساحت آن کمتر از مقدار مندرج در قرارداد است، مشتری حق فسخ دارد و اگر معلوم شود بیشتر است، فروشنده می‌ تواند آن را فسخ کند؛ مگر این که طرفین به مقدار کم یا زیاد توافق نمایند.

9- حداقل 10درصد از بهای کل قرارداد با تنظیم سند قطعی قابل وصول است.

10- در صورت ‌پیشرفت نکردن عملیات ساختمانی با مفاد قرارداد، پیش‌ خریدار می ‌تواند پرداخت اقساط را منوط به تائیدیه ی مهندس ناظر نماید و وی مکلف است ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را به درخواست‌ کننده ارائه کند.

11- در صورتی که پیش‌ خریدار تعهدات خود را کامل اعمال کرده باشد و پیش ‌فروشنده باوجود انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، با تائید مهندس ناظر مبنی بر باقی ماندن تنها 10درصد از عملیات ساختمانی؛ پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان قدرالسهم خود شود.

12- در صورت پرداخت نکردن اقساط توسط پیش‌خریدار، پیش ‌فروشنده می‌ تواند از دفترخانه ی تنظیم ‌کننده ی سند درخواست نماید؛ ظرف مهلت یک‌ هفته به پیش‌ خریدار اخطار شود، تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند؛ درغیر این صورت پیش‌ فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

13- در آخر باید گفت پیش ‌خریدار و پیش ‌فروشنده حق انتقال حقوق خود به دیگری بدون رضایت طرف دیگر را ندارند.